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Conheça os casos em que não é preciso pagar IR na venda de um imóvel

24/05/2022

Declarar um imóvel quitado e financiado é fundamental, mesmo nos casos em que o proprietário está isento do tributo. Veja como funcionam as dicas e demandas do Leão.

A compra de um imóvel e a conquista do crédito imobiliário podem representar a realização de um sonho, porém, também envolvem grandes responsabilidades e decisões. Da mesma forma, para quem vende um imóvel, conseguir lucrar algo com o negócio é um motivo de alegria para o bolso, mas também pede a saída de algum capital.

Isso porque, em transações como essa, existe um cálculo de imposto sobre o lucro que você teve com a venda da casa, e ele deve ser pago à Receita Federal logo após a declaração no imposto de renda – a não ser que você se atente a alguns detalhes.

Então, como o período de declaração de Imposto de Renda está cada vez mais próximo, trouxemos algumas dicas sobre como lidar com a parte imobiliária da declaração, o que acontece se seu imposto tiver alguma irregularidade e em quais casos podemos ficar isentos de tarifas. Vamos lá:

  • Como declarar um imóvel no Imposto de Renda?

Na hora de declarar o IR, grande parte dos dados imobiliários devem se concentrar no item “Bens e Dívidas”, então, no grupo “Bens e Direitos”escolhendo pelo código 11 para apartamento, 12 para casa, e por aí vai. Dentro deste setor, há o campo “Discriminação”, e é nele em que toda a ação deve ser detalhada — detalhes da transação, compra ou doação, dados do comprador, dados do vendedor, prazos, valores, metodos e muito mais. Se a compra ou a venda foi feita por financiamento, é nesta parte, também, que isso deve ser declarado, mas o informe deve conter apenas o valor total das parcelas pagas até o momento.

  • Como funciona o cálculo do imposto sobre a venda de imóvel?

Antes de tudo, é importante explicar que este imposto a ser pago com a venda de um imóvel é chamado de Lucro Imobiliário. Tem este nome pois é cobrado quando a diferença entre o valor da compra original e o valor da venda atual de um imóvel é positiva, ou seja, houve um lucro.

Agora, dado o valor desse lucro, existe uma alíquota que define o percentual a ser pago sobre esta diferença positiva, que é de, no mínimo, 15% (se os ganhos forem de R$5 milhões ou menos), podendo chegar a 22,5% (caso os ganhos excedam R$30 milhões).

Com isso, basta verificar quanto você lucrou com a venda do imóvel, observar em qual destas posições o valor se encaixa e calcular quanto de Lucro Imobiliário você deverá pagar, multiplicando o valor do seu lucro pela respectiva porcentagem. Reforçando que este imposto apenas ocorre caso você tenha vendido o imóvel por um valor superior ao que comprou. Se a venda foi por um valor igual ou menor, isso não se aplica.

Existem casos em que não é necessário pagar o tributo do IR sobre a venda de um imóvel?

Sim! Caso você venda um imóvel por um valor superior ao que comprou e, com isso, tenha um lucro positivo com a venda, você será isento de pagar tributos caso use todo este lucro para comprar outro imóvel residencial dentro de 180 dias (seis meses) após a venda. É válida, também, a utilização deste valor para a compra na planta ou amortização de contrato de compra.

Se atente ao uso de todo o valor lucrado na diferença para comprar uma residência. Se sobrar alguma parte, você pagará aquele imposto sobre ela – por exemplo, se a pessoa vender um imóvel e lucrar R$ 2.000.000,00 com a venda, usar R$ 1.000.000,00 na amortização de um novo imóvel e guardar o outro milhão para ela, este valor que ficou será cobrado como lucro imobiliário tributável (15% de um milhão, no caso). Também, vale ressaltar que esta isenção não vale para a compra de um terreno, apenas para um outro imóvel já pronto, e só se pode usar este recurso uma vez a cada cinco anos

Agora, a Receita Federal divulgou, no dia 04 de Abril, que o mesmo vale para quem vendeu sua residência, teve lucro e vai utilizar o valor para quitar parcial ou totalmente um financiamento imobiliário antigo.

  • Temos outros mecanismos/casos de isenção do Imposto de Renda sobre a venda do imóvel?

 Temos! Você também será isento de pagar Imposto sobre o lucro caso esteja vendendo seu único imóvel, especificamente, por um valor de R$ 440.000 ou menos — contanto que esta seja sua única isenção feita nos últimos cinco anos, como mencionamos anteriormente.

Outra opção está prevista na Lei nº 9.250, de 1995, e você pode ser isento do pagamento de imposto sobre o lucro imobiliário caso o seu imóvel seja vendido por R$ 35.000 ou menos — sim, parece impossível atualmente, mas é uma possibilidade existente e bem “direta” de ter a isenção.

Também existem mecanismos que, apesar de não te isentarem do pagamento, diminuem o valor do Imposto a ser pago. Caso você contrate uma imobiliária ou um corretor para realizar este processo de venda, as corretagens pagas referente aos serviços destes podem ser descontadas do valor a ser calculado para a cobrança de imposto.

Por exemplo, se você teve um lucro imobiliário de R$ 700.000 com sua venda, mas pagou R$ 100.000 de honorários ao corretor, esse valor será descontado do seu ganho e seu imposto será pago sobre R$ 600.000, claro, mediante a comprovação com nota fiscal.

Este método também conta como uma adição de Custo de Aquisição — para pagar uma alíquota menor, você aumenta o valor atual do seu imóvel, diminuindo seu futuro lucro imobiliário gerado pela diferença da venda. Para isso, basta declarar, além do valor do imóvel, despesas de financiamento e benfeitorias fixas, somando os valores gastos com a compra e instalação destes ao valor original pelo qual você comprou o imóvel.

Agora, imóveis adquiridos entre 1969 e 1988 também possuem uma vantagem, certo?

Isso mesmo. Imóveis comprados entre 1969 e 1988 possuem um desconto dado no valor final a ser pago pelo Lucro Imobiliário.

No site de normas da receita federal consta uma tabela que detalha a porcentagem de redução para imóveis adquiridos em cada ano anterior a 1988, até 1969. Basicamente, há uma redução de 5% no percentual cobrado sobre o lucro imobiliário de imóveis adquiridos antes de 1988, e é aplicado mais 5% a cada ano anterior.
Observe na tabela:

PERCENTUAIS DE REDUÇÃO DO GANHO DE CAPITAL NA ALIENAÇÃO DE BEM IMÓVEL
ANO DE AQUISIÇÃO % DE REDUÇÃO ANO DE AQUISIÇÃO % DE REDUÇÃO ANO DE AQUISIÇÃO % DE REDUÇÃO ANO DE AQUISIÇÃO % DE REDUÇÃO
Até 1969 100% 1974 75% 1979 50% 1984 25%
1970 95% 1975 70% 1980 45% 1985 20%
1971 90% 1976 65% 1981 40% 1986 15%
1972 85% 1977 60% 1982 35% 1987 10%
1973 80% 1978 55% 1983 30% 1988 5%
  • O que acontece quando não declaramos a venda de um imóvel?

Se um imóvel foi vendido ou comprado e isso não foi declarado em seu respectivo Imposto de Renda, é simples: o ato é visto como uma sonegação de impostos.

É considerado um dever declarar o quanto você gastou com uma compra de imóvel, quanto adquiriu com a venda de um, se este imóvel foi financiado e, no caso da venda, quanto teve de Lucro Imobiliário — então, nesse caso, cumprir com o dever de pagar o Imposto sobre o Lucro Imobiliário. Se isso não for feito, a Receita Federal entende que você está dando um jeito de pagar menos impostos (ou seja, que está cometendo um crime), assim, eles abrem uma investigação, apuram, te chamam para depor e, a não ser que você abra uma retificação alegando que esqueceu ou que houve um erro, isso pode resultar no pagamento de multas, com o valor devido sendo corrigido e aplicado com a soma de juros, ou na pena de dois a cinco anos na prisão por crimes federais.

O mesmo vale para qualquer bem ou lucro adquirido que não seja devidamente declarado, causando irregularidades.

Outro detalhe interessante é: existe algo chamado DIMOB, que significa Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias. Tal documento serve como um comparativo de verificação para a Receita Federal, que recolhe o DIMOB de pessoas jurídicas do ramo imobiliário (corretores, imobiliárias e demais organizações que intermediam ou comercializam imóveis construídos, incorporados, loteados, alugados, adquiridos, sublocados ou alienados), contendo todas as transações e atividades feitas por estes. Então, ao receber a declaração, a Receita Federal faz um cruzamento fiscal de informações e observa irregularidades entre as partes — por exemplo, os trâmites da imobiliária foram devidamente declarados, mas não encontraram registros das outras duas partes do negócio, então, fica claro para a Receita que alguém sonegou, e é mais fácil de encontrar a pessoa responsável. Assim, se os números e lucros das ações realizadas não estiverem coincidindo, a declaração fica retida em malha fina e a parte que não declarou os dados do imóvel passa por todo aquele processo de ser chamado para depor, ratificar ou sofrer as respectivas penalidades.

Então, podemos ver claramente que deixar de declarar imóveis de propósito não é uma boa escolha, e não é fácil de sair impune.

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Fonte: By Mercado Imobiliário -

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